Professor Leonardo Campos
Um questionamento importante, parte de um tema pouco comentado nas publicações sobre tópicos pontuais que gravitam em torno da administração condominial: o nosso Código de Trânsito Brasileiro (CTB), atualizado em 2021, legisla dentro do território de um condomínio? Antes de iniciarmos os pormenores que respondem ao questionamento do título, precisamos compreender o parágrafo único do 2º artigo do CTB. Na redação, temos destacado que “para os efeitos deste código, são consideradas vias terrestres, as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento privados de uso coletivo”. Para a lei, os espaços internos de um condomínio são considerados vias que interligam o nosso território, mas para a aplicação das regras impostas pelo CTB, é preciso intervenção da administração condominial.
O Regimento Interno e os tópicos levantados nas assembleias são elementos que validam as ações do Síndico Profissional diante das numerosas situações que possam ocorrer no cotidiano de um espaço do tipo, microcosmo da sociedade, uma espécie de versão da dinâmica de deslocamento nas vias externas. É tarefa do administrador, a aplicação de penalidades previstas aos infratores na documentação anteriormente mencionada, não cabendo, entretanto, lavrar auto de infração, pois essa é uma ação que compete ao agente de trânsito. Diante do exposto, novos questionamentos surgem: se um condutor atropelar um pedestre dentro do condomínio, a administração responderá por isso? Não, caso o espaço siga todas as regras de instalação com os redutores de velocidade e a sinalização prevista por lei, registrada pela ABNT, o síndico acionará o órgão competente da região para que as medidas cabíveis sejam tomadas.
Essa é a melhor maneira para resolver este tipo de celeuma, pois o Estado não atua no particular, sendo importante a presença de uma autoridade competente para averiguar e aplicar as penalidades previstas no CTB. Por isso, o Regimento Interno do condomínio precisa ter um texto objetivo, de compreensão mais ampla, sem deixar de ressaltar o que está previsto diante do descumprimento das regras. Qualquer lacuna poderá criar uma situação desfavorável para o administrador, pois caso o responsável por uma infração consiga se desconectar de sua responsabilidade por falha na redação das regras do documento, a vítima pode criar uma situação insustentável para a administração sindical, principalmente em nosso cenário contemporâneo, conhecido pelo rápido compartilhamento de imagens comprometedoras e cultura do cancelamento que nem sempre permite ao acusado, defender-se no tribunal das redes sociais.
Importante ressaltar que ao observamos a legislação vigente, a escolha de equipamentos para sinalização e a implementação dos redutores de velocidade é um investimento do próprio condomínio, sem intervenção financeira municipal, tampouco estadual. Neste processo, torna-se também necessário obedecer ao artigo 8º do CTB, trecho de destaque para o tema em questão, ao ressaltar que é vedada a utilização de qualquer outra forma de sinalização, própria do condomínio. Tudo isso ocorrerá, segundo o artigo 51 do mesmo documento, quando o projeto de implantação for aprovado pelo órgão com circunscrição sobre a via onde o condomínio estiver instalado. E, rapidamente de volta ao inciso 3º do mencionado artigo 80, após a liberação, o condomínio precisará arcar com a sinalização, além de investir em cones, lombadas, pintura do solo, tachão, tartarugas, dentre outros dispositivos que demonstrarão a competência do Síndico Profissional na antecipação de possíveis celeumas dentro da unidade que administra.
Em linhas gerais, o que o Síndico Profissional precisa saber é que ao passo que uma infração ocorre dentro do condomínio, o Regimento Interno funcionará como um intermediador de sua conduta no atendimento do caso, e, a depender da situação, o órgão vigente na região deverá ser acionado para tomar as medidas cabíveis e resolver o conflito diante dos preceitos legais. Para uma boa administração, conhecer os principais pontos do CTB é um caminho para saber conduzir as diversas situações. É demonstrar para os seus condôminos a sua capacidade não apenas de lidar com intermediação de demandas, mas também a sua aderência aos conhecimentos gerais, importantes num mundo de mudanças vertiginosas o tempo inteiro e acesso cada vez maior a um numeroso feixe de informações na esfera virtual pública.
É preciso conhecer, para dialogar. Quando necessário consultar documentos para sanar dúvidas, tudo bem, mas analisar cenários logo de imediato pode ser uma alternativa para contornar crises que inicialmente poderiam ganhar maiores proporções, mas com as suas técnicas e aplicação dos conhecimentos adquiridos com estudos atualizados constantemente, algo grandioso pode se tornar menor, mais discreto e resolvido parcimoniosamente. Um tópico muito frequente é o estacionamento. Gera discussões e nalguns casos, “guerras” entre condôminos. A documentação do condomínio é o que prevê como lidar com a situação, mas se você souber que estacionar numa vaga para pessoas com deficiência é uma infração grave e um veículo estacionado indevidamente, encaixado de maneira a tomar espaço de outra vaga é uma infração média, o seu diálogo com reclamantes e infratores vai ser subsidiado por sustentação legal.
Parte integrante do artigo 181 do CTB, o estacionamento irregular é, como mencionado, um dos problemas mais comuns nas garagens de condomínios. Estacionar numa vaga que não pertence ao infrator, trazer um visitante que acomoda seu veículo numa vaga alheia, manter-se numa vaga preferencial sem ter a credencial que comprove a condição do usuário de tal espaço. Essas são algumas das situações mais registradas por Síndicos Profissionais que expõem as suas experiencias em lives, entrevistas e artigos, dentre outras publicações. Conhecer o básico de Engenharia de Tráfego também é algo importante não apenas por sua função de administrador, mas para atuar como condutor diariamente na vertiginosa dinâmica urbana das metrópoles brasileiras que crescem num ritmo constante. Saber que o Projeto Viário é o desenho das vias, com largura e os seus raios de curvatura, compreender as sinalizações das vias e suas nomenclaturas, tais como faixas LBO, LFO, travessia de pedestres, por exemplo, é uma boa estratégia para saber resolver da melhor maneira todo tipo de sinistro decorrente das ações de possíveis infratores.
Nas vias territoriais sinalizadas pelos órgãos competentes de suas respectivas regiões, 80 km é o permitido para vias de trânsito rápido, seguido de 60 km (para vias arteriais), 40 km (vias coletoras), 30 km (vias locais), 20 km (vias com lombadas) e 10 km (vias particulares). Num diálogo com um condômino que geralmente ultrapassa os limites permitidos por lei, ter uma noção geral destas informações ajudará bastante e tornará a comunicação assertiva, sem ruídos e outras inadequações. Ademais, outra sugestão que faz toda a diferença é a implementação de câmeras ao redor de toda a unidade condominial administrada. Hoje isso é comum em empreendimentos de todos os tipos e níveis, mas manter a fiscalização devidamente atualizada é uma maneira de ter os registros para compor o dossiê mais eficiente possível quando for preciso atuar com o Regimento Interno e, caso necessário, acionar o órgão competente para os procedimentos legais.